Продавать или покупать: что происходит на саратовском рынке недвижимости

Продавать или покупать: что происходит на саратовском рынке недвижимости

Источник фото: pexels.com

В последние годы недвижимость стала тем инструментом, который гарантирует сохранение средств, по крайней мере, от инфляции. Последние статистические данные говорят о том, что почти половина опрошенных россиян вложила бы крупную денежную сумму в покупку жилой недвижимости. Таков результат опроса 1600 респондентов ВЦИОМа.

Но так ли уж выгоден это инструмент вложения средств? Попробуем разобраться.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Саратове в июне текущего года составляла 69,938 рублей. Согласно данным аналитиков консалтинговой компании SRG, рост к маю составил 1,63%. Если брать города Приволжского федерального округа, то более внушительно данный показатель вырос в Ульяновске (3,27%) и Кирове (9,20%).

Рост вторичного рынка жилья по России, по данным компании «Этажи», за год составил 33,07%. График годового изменения стоимости жилья в Саратовской области, по данным ресурса realtymag.ru, говорит о том, что рост в регионе за год составил более 34%. По данным этого же ресурса, особенно цены возрастали в феврале (6,56%), марте (7,17%) и апреле (5,56%) текущего года.

«Сейчас цены на квартиры в Саратове стабилизировались. Этому способствовало и понижение ставок ипотечных программ, и некоторое снижение цен на объекты по сравнению с мартом-апрелем. В те месяцы многие собственники не хотели продавать квартиры, потому что ожидали еще большего повышения цен», – говорит сотрудница одного из саратовских агентств недвижимости, с которой пообщался корреспондент СИ «СОВА-НЬЮС64».

Всех интересует вопрос, что будет с ценами в ближайшее время, во второй половине текущего года, и когда лучше покупать – сейчас или подождать. Мнения экспертов различны, и нет какого-то готового рецепта. Многие специалисты, особенно представители агентств недвижимости, советуют не откладывать покупку. Их точка зрения понятна, – чем больше сделок, тем больше комиссионных они получат. 

Часто можно услышать мнение, что цены на квартиры слишком завышены. Это разговоры о пузыре, который вот-вот и когда-нибудь лопнет. Только лопнет ли? На примере цифр видно, что цены медленно или быстро ползут вверх. И дело здесь не только в инфляции и в подорожании многих материалов, а порою и в простой жадности продавцов и застройщиков. 

«Ценообразование сейчас почти как в начале 90-х. Никто не знает, что и сколько стоит. Цены образуются методом тыка и личных ожиданий продавца, – рассуждает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», слова которого приводит novostroy.ru. – На эмоциях при падении рубля продавцы в конце февраля – начале марта подняли цены в среднем на 10%, и тогда же оставшиеся покупатели готовы были по этим ценам покупать. Сейчас рубль укрепился в 2,5 раза, но цены на недвижимость не снизились. Сейчас покупателей очень мало. Продавцы готовы торговаться, но не с кем. Покупатели просто не доходят до объектов. Все в растерянности. Не могут понять реальность. Думаю, что пара месяцев уйдет на «утряску», чтобы увидеть в ценниках на квартиру цифры, которые устроят покупателей». 

Жилье пользовалось большим спросом на протяжении многих лет до сложных событий марта-апреля текущего года, потому что кто-то меняет квартиру и хочет улучшить жилищные условия, кто-то вкладывает свободные средства. Масса причин может стимулировать покупку и продажу квартир. Это своеобразный жизненно важный товар, который всегда будет востребован на рынке. 

«В теории при понижении Ключевой ставки ЦБ РФ (на день публикации составляет 9,50%) должен повыситься спрос со стороны покупателей, который подстегнет рост цен на недвижимость. Но не стоит забывать, что сейчас у населения низкая покупательная способность в связи с непростой геополитической обстановкой. При более доступной ипотеке многие граждане финансово не потянут покупку недвижимости или ипотеку. Поэтому цены не растут. В пример могу привести дом, за которым я слежу несколько месяцев. При адекватной цене в 3 миллиона рублей его не купили ни в феврале, ни сейчас», – говорит саратовский предприниматель Руслан Привалов.

Отметим, что цены на недвижимость будут зависеть от экономической ситуации в целом и от уровня платежеспособности населения и еще от многих факторов, но вряд ли они будут падать сильно вниз. Даже при существенном снижении цен на строительные материалы застройщики не сбавляют цены. 

За последние годы, по словам Натальи Осетровой из Gatchina Gardens, долю импорта в строительстве удалось снизить с 70% до 30%. Многие российские материалы могут оказаться дороже западных аналогов. И это лишь подстегивает застройщиков и девелоперов к повышению цен.

Напомним, что льготные ипотечные программы действуют на первичное жилье от застройщиков, но не стоит забывать, что цены на вторичном рынке тоже важны для количества сделок и роста рынка, так как многие продают старое, чтобы купить новое. Ипотека под новостройку сейчас составляет 6-7%, а по вторичному жилью – 10-11%. Напомним, что о необходимости снижения ставок на вторичном рынке говорил и вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. 

На конкретных примерах посмотрим на цифры. Свою историю нам рассказал 40-летний Виталий:

«Мы с товарищем решили купить квартиру на двоих ровно три года назад, в июле 2019 года. Нашли неплохой вариант в хрущевке в центре Саратова. В итоге купили двухкомнатную квартиру у знакомых за 1 миллион 450 тысяч рублей. Риэлторам и посредникам платить не пришлось, около 7 тысяч отдали за услуги по регистрации и оформлению всех бумаг. Также купили стиральную машину и микроволновую печь (примерно 25000 рублей), а также поменяли два смесителя и трубы горячей воды к газовой колонке (около 10 тысяч). Квартирантов нашли быстро, рядом находится много учебных заведений. Если посчитать, то с квартирантов за три года мы получили 408 тысяч рублей, включая все коммунальные платежи, так как они входят в стоимость аренды. Вычесть все расходы, и получим 373 тысяч рублей на двоих. То есть каждый из нас заработал за три года 186,5 тысяч рублей. Я еще оформил налоговый вычет, который за три года составил 94 тысяч рублей. Если подсчитать все цифры и вычесть расходы (без учета покупки самой квартиры), то в месяц выходит около 9 тысяч рублей, что называется, чистыми. И плюс, я думаю, что в цене наша квартира выросла тысяч на 300-400 точно. Я не слежу за рынком».

Если посчитать все финансовые операции Виталия, то получается, что всего он заработал 280,5 тысяч рублей чистыми, вложив при этом 746 тысяч целковых. Если разделить сумму дохода на сумму расхода, то получается, что Виталий уже отбил 37,6% своих средств. Чтобы получить те же деньги путем банковского депозита, ставка должна была бы равняться (37,6% делим на три) 12,5 % годовых. Таких ставок сейчас нет, хотя они и меняются почти каждый день. Да и в течение последних трех лет ставки колебались пределах 10-12%, причем в том году не превышали 10%. Да, в марте с поднятием ставки ЦБ можно было положить деньги в банк и под 20%, но эти времена, видимо, прошли. 

Еще один пример об ипотеке на новостройку поведала нам свою квартирную историю 30-летняя сотрудница одной из государственных компаний Елена.

«Я живу одна с сыном, и в ноябре 2020 взяла льготную ипотеку на 2,5 миллиона на покупку двухкомнатной квартиры в новостройке на уровне котлована. Застройщик является партнером банка, и поэтому сделка застрахована. Причем я не платила риэлторских комиссий, так как квартиру нашла через приложение банка. В текущем году уже планирую заняться внутренней отделкой. Сейчас, когда дом уже построен, аналогичная моей квартире будет стоить на 500 тысяч дороже».

Исходя из этих примеров, мы видим выгоду вложения в недвижимость. Это не значит, что нужно кидаться и любыми способами брать ипотеку или занимать деньги для покупки квартиры. У каждого своя история, кто-то инвестирует и сдает квартиру, для кого-то покупка нового жилья является жизненной необходимостью, третьи хотят улучшить жилищные условия.  Главное – грамотно рассчитать свои финансовые возможности. 

Александр Лобецкий

Комментарии (0)

Информация
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 10 дней со дня публикации.