«Бабушкин вариант» или уютное гнездышко в центре города: что происходит на саратовском рынке аренды квартир

Сейчас середина лета. Пора не только отпусков, но и поиска приезжими студентами съемного жилья в крупных городах России. Саратов – город, куда каждое лето приезжает несколько тысяч студентов. Общежитий на всех не хватит, поэтому аренда квартир и комнат снова актуальна. Что сейчас происходит в этой сфере, попытался разобраться корреспондент СИ «СОВА-НЬЮС64».

А что с ценами?

О ценах на квартиры в Саратове вы можете прочитать в одном из наших предыдущих материалов. Напомним, что россияне считают покупку недвижимости очень выгодной операцией. Половина из них, по опросам ВЦИОМа, вложила бы крупную сумму в покупку квартиры или другого жилья. За последние годы цены в Саратове и других городах росли медленно и верно, а затем в марте-апреле повысились на 30 и более процентов. А что со стоимостью аренды квартир? 

По данным ресурса Restate, за год цена аренды квартир в Саратове возросла на 10,27%. Особенно высокий рост был зафиксирован в начале марта текущего года (+11,32%), а начиная с середины мая снижение арендных платежей составило более 20%. Это и не удивительно. Многие студенты закончили учебные заведения, кто-то возвращается в другие регионы или районы Саратовской области. Снижению цен способствовало и снижение ставок по ипотеке. Когда граждане приобретают жилье для инвестиционных целей и сдачи в аренду, они рассчитывают свой платеж банку, если это ипотека, а также размер коммунальных платежей. Исходя от этого, выставляют цену аренды. 

Что будет ближе к сентябрю?

По данным портала Мир квартир, около 90% жилья сдается нелегально, и с этих доходов владельцы не платят налоги. И это не может не волновать чиновников и налоговиков, потому что такой жирный кусок поступления налогов в бюджет упускать не хочется. 

Идея выведения рынка аренды из тени обсуждается много лет. В конце минувшего года чиновники Минстроя РФ озвучили идею создания платформы по учету арендной недвижимости, регулирующую и гарантирующую безопасность для арендаторов и владельцев. Сейчас собственники заключают типовые, порой безграмотные договоры на полгода-год, которые служат атрибутом работы риэлторов. Для них главное свести участников сделки и получить свои премиальные.

За игнорирование этой платформы будут предусмотрены штрафы. Для арендодателей, уклоняющихся от налогов, они действуют и сейчас, но собственников это не останавливает. Если чиновники найдут четкий и грамотный механизм вывода сферы аренды из тени в прозрачную и удобную для всех участников сделок платформу, собственникам придется платить налоги. Они, скорее всего, переложат их на арендаторов, что повысит цены на аренду еще больше. По мнению специалистов, введение цифровой платформы позволит вывести из серой зоны около 70% арендного жилья. В то же время выход из тени будет постепенным, поэтому этот фактор стоит учитывать в долгосрочной перспективе. 

Не будем забывать и о росте коммунальных платежей. В очередной раз тарифы выросли с 1 июля текущего года, что опять же будет способствовать удорожания аренды квартир в Саратове. 

Каковы доходы собственников?

В среднем квартира в России дает 4,9% доходности и окупается за 20,3 года. И за последние два года показатель дохода снижается, а сроки окупаемости увеличиваются, потому что квартиры растут в цене быстрее (более 30% за год), чем арендная плата (более 10%).

В Саратове эти показатели ближе к общероссийским. По данным портала Мир квартир, в год саратовский собственник зарабатывает в среднем 5% от стоимости жилья, и окупается его объект за 20,1 года (данные за апрель текущего года). 

Если сравнить с некоторыми соседями по ПФО, то в Тольятти сдавать квартиру в аренду выгоднее, чем в Саратове – доход составляет 6,5% при окупаемости в 15,4 года, а в Казани наоборот – 4,2% и 23,6 года.

«Динамика цен на аренду квартир в Саратове в целом соответствует таковой по России. С марта 2022-го начался плавный рост стоимости фактически сданных квартир. В марте он составил 11,5 тыс. руб., что соответствует 20% росту по сравнению с мартом 2021 года», – рассказал корреспонденту СИ «СОВА-НЬЮС64» директор саратовского филиала компании «Этажи» Роман Артамонов.

Что сейчас происходит?

Сейчас в Саратове на различных ресурсах представлено от одной до полутора тысяч предложений по аренде квартир на разный вкус и кошелек. Есть из чего выбрать. Цены выше на аренду квартиры вблизи учебных заведений. Такие варианты очень востребованы, и цены на них почти не зависят от сезона.

«В настоящий момент количество сдаваемых квартир увеличивается, поскольку съезжают многие учащиеся, окончившие обучение и не остающиеся в регионе. Также появляются свободные квартиры ценовой категории выше среднего и дорогой, так как их освободили люди, потерявшие в доходах и ищущие более дешевые варианты съемного жилья. В среднем же стоимость аренды квартир продолжает увеличиваться и в июне достигла 12,8 тысяч рублей. Причем остается высоким спрос на недорогие квартиры. В том числе есть семьи, рассматривающие возможность переезда в Энгельс для снижения затрат на аренду квартиры. До конца сентября стоимость на недорогой и средний сегмент жилой недвижимости будет оставаться достаточно высокой в связи с приездом в регион большого количества учащихся. Затем возможно плавное снижение. Прогноз на объекты высокой ценовой категории скорее негативный, поскольку ожидается снижение спроса на них по причине снижения среднего уровня дохода жителей Саратовской области», – говорит Роман Артамонов.

«Бабушкин вариант» или...

Если говорить об однокомнатных, то так называемый «бабушкин вариант» без нормального ремонта в районе железнодорожного вокзала обойдет в 12 тысяч рублей плюс оплата света по счетчикам. В 13 тысяч (плюс оплата всех коммунальных платежей) обойдется однушка в районе танка – это тоже недалеко от центра города. По словам риэлторов, «это недорого». Двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом в этом же районе обойдется в 17 тысяч (плюс счетчики). 

Предложений об аренде комнат поменьше, около 200. Цены начинаются от трех тысяч (комната в районе "Антея") до 9,5 тысяч в районе Политеха. 

«Сейчас начинается сезон, приезжие студенты подыскивают жилье. Поэтому лучше заключать договор сейчас. С другой стороны, многие собственники в эту летнюю пору находятся в отпуске, поэтому интересные предложения могут появиться в ближайшее время», – рассказывают риэлторы. 

Предложения квартир сейчас можно найти на многих площадках, причем как от риэлторов, так и от собственников. Последние по разным причинам не хотят иметь дело с посредниками.

«Риэлторам лишь бы получить свои деньги за то, что нашли клиенту квартиру. За дальнейшее они не несут никакой ответственности ни перед нами, ни перед квартирантами. Поэтому и приводят часто непонятно кого», – рассказывает Галина, которая сдает двухкомнатную квартиру студентам недалеко от саратовского автовокзала. 

«Мы всегда выставляем объявления на сайте Метр Саратова. Там, в основном, предложения от собственников жилья. Обычно квартиранты живут у нас годами, но жизнь меняется. Кто-то, отучившись, уезжает. Кто-то находит варианты с лучшим ремонтом. Вот и приходится искать новых. На некоторых сайтах типа Авито приходится платить за объявления об аренде. Этого делать не хочется, хотя на более серьезных сайтах квартиранты обычно находятся быстрее. Сейчас нелегко найти добросовестных арендаторов. Самый оптимальный вариант – это приезжие студенты-девочки. Они поддерживают порядок и чистоту, а родители исправно за них платят. Мальчикам у меня доверия нет, и проверять постоянно их тоже не хочется. Семейные пары обращаются по моим объявлениям редко. Наверное, многие предпочитают брать ипотеку», – рассказывает наша собеседница. 

А если посуточно?

Для некоторых людей сдача жилья в аренду представляет собой серьезный бизнес. Например, люди могут выкупать несколько квартир на одном этаже или в одном доме и сдавать их помесячно или посуточно.

Если говорить о посуточной аренде, то следует принимать во внимание много нюансов. Цены на том же Авито могут оказаться выше заявленных в объявлениях. Старайтесь сразу обговаривать все обстоятельства аренды и предупреждать о том, что можете ее продлить. Сейчас существует много приложений, которые вы найдете в любом поисковике. Каждый из них со своими плюсами и минусами. Обзоры этих сервисов вы также найдете в сети. Разброс цен тоже широк. От 300 рублей в сутки за небольшую студию и до 5-6 тысяч в сутки за солидное жилье в новых домах, с шикарным ремонтом в центральных районах города. 

Рынок развивается и зависит от многих факторов, а граждане исходят из своей жизненной ситуации, прежде всего финансового положения. Поэтому что выбрать – арендовать квартиру или взять ипотеку – выбор каждого. И у аренды, и у ипотеки есть свои плюсы и минусы. Поэтому следите за рынком и предложениями и грамотно оценивайте свои финансовые возможности.

Александр Лобецкий