Роман Артамонов: «Ситуация на рынке недвижимости меняется каждый день, и мы должны быть готовы к любым поворотам»

Что в настоящее время происходит с рынком недвижимости в Саратовской области? Беседуем с директором саратовского филиала компании «Этажи» Романом Артамоновым.

- Роман Михайлович, что сейчас происходит с рынком недвижимости в Саратовской области по сравнению с периодом полгода назад? Насколько завышены цены в связи с сезонностью и нестабильной ситуацией в экономике (влияние СВО и частичной мобилизации на спрос и уровень цен)?

- События февраля этого года стали для нас проверкой на прочность и внесли свои коррективы во все сферы. Разумеется, рынок недвижимости не исключение. Только за первый месяц ЦБ повысил ключевую ставку до 20%, а вслед ему, буквально за одну ночь повысились и ипотечные ставки в большинстве банков до 21-23%. Повышение ставок моментально коснулось и уже одобренных заявок. Сделки срывались. Клиенты с ипотекой отказывались от покупки в связи с увеличившимся почти вдвое месячным платежом, а продавцы снимали квартиры с продажи или необоснованно завышали цены. Рынок не был готов к такому развитию событий, и люди попросту боялись совершать какие-либо действия с недвижимостью.

По нашим данным, количество новых задатков в Саратове в феврале возросло приблизительно на 1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а вот по итогам марта мы увидели значительное падение – на 62% в сравнении с подобным периодом прошлого года. Снижение покупательской активности и отсутствие выгодных кредитных предложений в марте спровоцировало рекордное количество расторгнутых задатков – показатель возрос на 45%. Если рассматривать непосредственно количество сделок, то февраль и март прошли с незначительным снижением, в основном благодаря договоренностям февраля, но в апреле показатель упал на 60%. В целом, ситуация абсолютно понятна – люди просто не знали, что им делать дальше, и замерли в ожидающей позиции. 

Но время идет, и рынок приходит в норму. Уже к середине июня ЦБ вернул ключевую ставку на уровень начала февраля 2022 года, то есть до начала СВО, что, собственно, говорит о стабилизации экономической ситуации в стране. На данный момент ключевая ставка составляет 7,5%, что соответствует уровню конца октября 2021 года. Сейчас решение о приобретении недвижимости уже не является таким стрессовым и трудным, как в марте или апреле.

Не менее важно поговорить и о тенденциях последнего полугодия. При анализе будем опираться на итоги продажи вторичной недвижимости в июле и ноябре. Средняя стоимость однокомнатной квартиры из базы «Этажей» в Саратове в июле составляла 2 524 165 рублей, на ноябрь – 2 634 170 рублей (+4,4%). Средняя стоимость «двушки» в июле – 3 245 355 рублей, в ноябре – 3 386 790 рублей (+4%). Видим положительную динамику, но выводы делать рано, так как ситуация каждый день меняется, и мы должны быть готовы к любым поворотам.

Анализируя итоги ноября, стоимость квадратного метра в среднем составляла 75 262 руб./кв. м. В сравнении с октябрем она увеличилась на 1 432 рубля за 1 кв. м. (1,94%). В сравнении с ноябрем прошлого года наблюдался рост на 15 817 руб./кв. м (26,61%).

- Квартиры и прочая недвижимость – можно ли сейчас рассматривать покупку как долгосрочные инвестиции?

- Что касается инвестиций, недвижимость – это всегда хорошая инвест-идея на долгосрочную перспективу. Практика показывает, что цены на недвижимость со временем всегда стремятся вверх, даже несмотря на редкие и незначительные падения. Например, если смотреть на среднюю стоимость квадратного метра на вторичку в России за последние 20 лет (2002 и 2022 годы), то она выросла более чем в 10 раз! Даже по результатам ноября цена на вторичное жилье за год выросла на 13,58% (в среднем по России).

Безусловно, каждый сам определяет для себя комфортный момент для приобретения недвижимости, исходя из своих целей и возможностей.

- Как сложится ситуация в сфере недвижимости в конце 2022 года и начале 2023 года?

- Нельзя твердо заявлять, что мы прошли кризис. Но всё же, анализируя всю сложившуюся ситуацию, а также учитывая прошедшую частичную мобилизацию, можно предположить, что темп роста цен на жилье замедлится, а, возможно, и покажет небольшую отрицательную динамику. Небольшие колебания в любом случае мы будем наблюдать, но если этот месяц в политическом плане пройдет ровно, то и мы будем чувствовать себя спокойно, продолжим оформлять сделки купли-продажи.

Что касается первого квартала 2023 года, опираясь на аналитику 2021 года, то можно прогнозировать рост цен на недвижимость в среднем на 0,8%. При этом отсутствие положительной динамики в реальных доходах со временем способно спровоцировать снижение покупательской способности, что, соответственно, скажется на стоимости на недвижимость. Как только мы войдем в это состояние дисбаланса «спроса-предложения», мы увидим, вероятно, временное снижение цен на недвижимость. Сколько продлится этот период, оценить крайне трудно. Будем наблюдать.

Инвестирование в недвижимость актуально всегда. Именно потому 80% наших клиентов продают квартиры с целью дальнейшего инвестирования. А специалисты компании «Этажи» помогут осуществить это без рисков для клиента.

Беседовал Александр Лобецкий

По теме элитной недвижимости и ее сдачи в аренду читайте материалы нашего издания:

- 7 самых дорогих домов Саратовской области – красиво жить не запретишь

- 7 самых дорогих квартир Саратова – закрытый двор, зимний сад и «современная классика»

- Шикарный вид, дизайнерский проект и зеркала в пол: представляем самые дорогие предложения по аренде квартир в Саратове

- Мал золотник, да дорог: самые дорогие однокомнатные квартиры Саратова