В РФ могут ввести рассрочку на покупку жилья для некоторых категорий граждан

Федеральные власти проработают механизм рассрочки на покупку жилья для некоторых категорий граждан к 2024 году, информируют «Известия». Этим вопросом займутся в Минфине, Минстрое, ЦБ и операторе «ДОМ.РФ», следует из плана мероприятий по реализации принятой Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Речь идет об учителях, врачах, IT-работниках, узких специалистах в промышленности.

Член Генерального совета «Деловой России», руководитель Экспертного центра по уголовно-правовой политике и исполнения судебных актов Екатерина Авдеева оценила эту инициативу и пояснила корреспонденту нашего издания  различия в правой природе между рассрочкой и ипотечным кредитованием:

- Существующие механизмы приобретения жилья требуют трансформации — это неоспоримый факт. Сейчас рынок российской недвижимости зациклен на ипотечном кредитовании, и это ограничивает его развитие, а отсутствие альтернативы ипотеке не стимулирует банки к повышению ее доступности. Сегодня в сегменте массового жилья наметился устойчивый тренд. В связи с отменой программы льготной ипотеки 31 декабря 2022 года эксперты прогнозируют уменьшение покупательской активности. Рынок будет вынужден адаптироваться к новым условиям.

В этой связи подготовка Правительством рассрочки на покупку жилья для некоторых категорий граждан – более интересный механизм. Безусловно, развитие финансовых инструментов приобретения жилья на льготных условиях станет действенной мерой поддержания баланса спроса и предложения, обеспечения устойчивости строительной отрасли и стабилизации цен на жилье. 

По своей финансово-правовой сути рассрочка более «лояльна» к покупателю. Такая финансово-правовая форма делает более доступной покупку жилья теми лицами, которые не имеют возможности или желания взять ипотечный кредит. В отличие от строгих критериев оценки платежеспособности и скоринговых моделей кредитных организаций, рассрочка не учитывает кредитную историю человека. Это существенно упрощает процедуру приобретения жилья, делает ее более гибкой и индивидуализированной.

Следующим неоспоримым преимуществом рассрочки является отсутствие переплаты за жилье и более короткий срок погашения (от 1 до 4 лет). При этом важно учитывать, кто будет предоставлять рассрочку: застройщик, которого субсидирует государство, или посредник в виде кредитной организации (в этом случае заключается трехсторонний договор купли-продажи).

Важно понимать, что рассрочка и ипотека имеют разную правовую природу в части последствий неисполнения обязательств. Кредит – это заем, предоставляемый под залог уже существующего недвижимого имущества. Если недвижимость выбыла из владения, пользования, распоряжения заемщика, например, признана незаконно оформленной, подлежит изъятию или на нее наложен арест, это не прекращает договор с кредитной организацией и не освобождает лицо от обязанности по возврату кредита, уплате процентов за пользование им в размере, установленном кредитным договором, и договорной неустойки, даже если продавец оспаривает сделку.

Договором рассрочки предполагается совершенно иной механизм, который регулируется ст. 488 и 489 ГК РФ. Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврат проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Одновременно стоит отметить, что если в договоре купли-продажи недвижимости указана рассрочка платежа, то в случае, если не установлено иное, в соответствие со ст. 488 ГК РФ приобретенная недвижимость находится в залоге у продавца. Иными словами, в случае договора купли-продажи с предоставлением рассрочки уровень протекции покупателя можно оценить как более высокий в сравнении с ипотечным кредитованием. 

Итак, при преимуществах в части большей доступности и большей защищенности в случае совершения значительных выплат по договору рассрочки необходимо оценить иные механизмы и последствия нарушений финансовой дисциплины в оплатах за приобретенное жилье. Если мы говорим о рассрочке, то по своей сути должен расторгаться договор купли-продажи в связи с неисполнением условий, прописанных в нем, а вот в случае с ипотечным кредитованием расторгается кредитный договор, а банк вправе обратить взыскание на залог, который продолжает находиться в собственности покупателя. 

Для большинства покупателей, возможно, будет не совсем понятна разница, так как в любом случае за нарушение финансовой дисциплины придется отвечать и иммунитет на единственное жилье, приобретенное в ипотеку, не распространяется. В любом случае придется заплатить штрафные санкции в случае нарушения графика платежей, причем как по договору ипотечного кредитования, так и в случае приобретения в рассрочку. В случае приобретения жилья с привлечением ипотечного кредитования сами взаимоотношения между покупателем и кредитной организацией будут регулироваться не только гражданским законодательством, но и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)" от 21.12.2013 N 353-ФЗ. Необходимо также понимать, что в случае расторжения ипотечного договора в суде определяется обращение взыскания на заложенное имущество, причем выдается исполнительный лист и на саму сумму задолженности со взысканной неустойкой, и на обращение взыскания на квартиру в залоге, что предполагает ее продажу с изначальным дисконтом в 20%. В случае с рассрочкой механизм иной, расторгается сам договор и определяется возврат недвижимого имущества продавцу, а также сумма, подлежащая возврату покупателю, что в целом может быть определено в соглашении в соответствие со ст. 450.1 ГК РФ. То есть различия при внешнем сходстве между рассрочкой и ипотечным кредитованием есть, они значительны в правовой природе, определяющей регулирование заключения договоров, порядок исполнения обязательств и последствия их неисполнения.

Александр Лобецкий