Председатель гильдии торговых центров Юлия Макаревич: «Мы готовы к поиску взаимовыгодных решений»

С Председателем гильдии торговых центров при ТПП Саратовской области Юлией Макаревич мы поговорили о состоянии отрасли, существующих проблемах и о том, как привлечь в торговые центры малый и средний бизнес.

- Юлия Викторовна, строительство торговых центров в России упало до минимума с 2004 года. Что вы можете сказать по этому поводу?

- Текущая ситуация не стимулирует девелоперов на строительство коммерческой недвижимости. Это, в первую очередь, связано с низким спросом на аренду площадей в ТЦ и падением арендных ставок. С уходом из страны иностранных брендов высвобождаются очень крупные площади, в первую очередь, с этой проблемой сталкиваются «качественные» ТРЦ, где доля иностранного ритейла достигала 30%. К сожалению, на сегодняшний день на рынке нет полноценной замены покинувшим страну компаниям. 

Например, компания H&M, у которой сейчас 170 магазинов в 65 городах России, пытается найти приобретателя на свой бизнес. Эксперты в один голос говорят, что в настоящее время найти одного игрока, способного взять на себя управление такой большой сетью, а также обеспечить необходимый объем товара, представляется маловероятным. Если из страны продолжится исход иностранных брендов, и если другие крупные корпорации не придут взамен уходящих, то в качественных торговых центрах будет много свободных площадей. Оперативно такую вакансию будет сложно заполнить.

Второй момент – это высокая себестоимость строительства. В 2021 году была тенденция к удваиванию стоимости. Все строительные материалы ощутимо подорожали, сейчас происходит некоторый откат, но есть дефицит импортного оборудования для инженерных систем. Как ситуация будет развиваться дальше - сказать сложно.

Третий момент – ужесточение требований градостроительных норм для коммерческой недвижимости. Высокие требования для ТЦ по обеспеченности парковочными местами и по озеленению территории, серьезно «ухудшают» экономику проектов увеличивая сроки окупаемости.

Торговые центры постоянно работают в направлении поиска новых интересных для своей аудитории форматов. Но если говорить в целом о ситуации в стране, то предложения несоразмерно больше, чем та потребность, которая сейчас есть у отечественного ритейла. Более того, все компании розницы сейчас крайне осторожно относятся к развитию. Открытие новых магазинов, которые в 2021 году были запланированы компаниями на 2022-й, приостановлены в связи с событиями, которые стали разворачиваться в феврале. Была высокая курсовая волатильность и, соответственно, существенно увеличивалась стоимость входа в новые проекты. Многие компании «встали на паузу» понимая, что в их бизнес-модели невозможно окупить возросшие расходы на открытие новых магазинов в состоянии неопределенности по деятельности в целом. Нарушение цепочек поставок быстро привело к тому, что компании стали опасаться, что у них может возникнуть серьезный товарный дефицит. Многие сети закрывали существующие магазины, чтобы оптимально распределить товарные остатки на более успешные торговые точки. Крупные игроки отечественного рынка (Ostin, Gloria jeans, Детский мир, МВМ, Магнит) приостановили программы по развитию.

- Как заполнить пустующие площади торговых центров? Какая ведется работа?

- Торговые центры активно работают для адаптации к новым условиям. В 3-м квартале текущего года ситуация на рынке начинает выравниваться. Торговые центры рассчитывают, что в 2023 году крупные игроки отечественного фэшн-ритейла воспользуются изменениями и смогут показать готовность к масштабированию, увеличению форматов магазинов и объему предложения на рынке. Если говорить про иностранные бренды, то, например, по турецкому фэшн-ритейлу в российской практике уже есть определенный опыт. Крупные турецкие компании работают и развиваются в нашей стране не первый год. Теперь у них уникальная возможность выбрать лучшие локации в торговых центрах, но, подчеркну, все свободные площади им занять будет не под силу. 

Что касается брендов одежды из Индии или других государств, то массовый приход компаний на наш рынок пока не произошел – это серьезные проекты, и они требуют подготовки. Такие объемы производства товара маловероятно развернуть за полгода и в течение столь короткого времени невозможно разработать полноценную концепцию для выхода бренда на новый рынок в масштабе страны. В регионах прекрасно понимают, что появление новых операторов на рынке, в первую очередь, будет происходить в Москве и Московской области, городах-миллионниках. При успешном старте через один-два года возможна экспансия новых брендов в регионы. 

- Как будет развиваться ситуация?

- Я думаю, что в следующем году ситуация будет постепенно налаживаться, но, скорее всего, она не будет иметь линейного развития. Очевиден тренд на рост оборотов интернет-торговли, и он будет усиливаться. Возможно, сами торговые центры решат пересматривать концепцию заполнения своих торговых площадей в пользу устройства новых интересных пространств для привлечения трафика. Могут увеличиться зоны общепита, развлечений, различных сервисов, досуга. На рынке эти форматы активно обсуждаются и, надеюсь, появятся достойные реализации, которые будут интересны широкой аудитории.

- Как в такой ситуации может проявить себя малый и средний бизнес?

- Малому бизнесу непросто зайти с каким-то массовым предложением на рынок. Для малого бизнеса выход в физическую розницу – это серьезные инвестиции. Это вложения в торговое оборудование, освещение, маркетинг, аренду, товар. И на начальном этапе, чтобы не ограничиваться продажами только через соцсети, необходима стартовая площадка. Я думаю, что для малого бизнеса надо создавать подобные площадки кооперации, форматы регулярных ярмарок, возможно универмагов. Малому бизнесу следует помогать доносить свой продукт до конечного потребителя. Для такой задачи площадки крупных торговых центров – идеальный вариант. Протестировав свой продукт и свою готовность в подобном «инкубаторе», предпринимателю легче будет принимать решение масштабировать бизнес и затем открывать отдельно свой магазин, а в перспективе сеть магазинов. 

Для нас было бы ценным подобное сотрудничество с региональной властью и предпринимателями для разработки и реализации подобных гибридных форматов. Их можно реализовать в любой сфере: одежды, товаров для детей, товаров для дома, продуктов питания. Например, это может быть специализированный магазин фермерской продукции от региональных производителей. Для посетителей ТЦ это будет интересным дополнением к традиционным супермаркетам, а для фермеров возможностью получить высокий трафик и хорошие продажи. Я знаю, что многие регионы тестируют подобные форматы, и скоро мы увидим результаты этих проектов.

- Какие регионы более активно участвуют в подобных процессах?

- В Екатеринбурге есть крупный торговый комплекс Veer Mall. Некоторое время назад они достигли соглашения с региональной властью о создании пространства, где будут собирать местных производителей одежды на конкурсной основе. Для участников планируется выделение грантов. Тех, кто пройдет отбор, освободят от уплаты аренды. Планируется совместное продвижение, чтобы создать что-то вроде универмага дизайнеров одежды Екатеринбурга и Свердловского области. 

Мы будем двигаться в этом направлении. Если у нас будут свободные торговые площади, все участники рынка будут заинтересованы в том, чтобы наполнить их новым содержанием. Это могут быть любые формы взаимодействия. Некоторые организации хотят реализовать форматы коворкинга, обучения с игровой составляющей и другие.

- А если говорить о ставках по аренде в торговых центрах?

- Сейчас рынок устроен так, что ставки по аренде – это всегда вопрос переговоров. С крупными операторами используется многофакторная модель определения арендной платы. Она не линейная и часто состоит из нескольких видов платежей. Часть покрывает эксплуатационные расходы, часть – маркетинговые. Есть динамическая составляющая платы, которая связана с товарооборотом арендатора.

- Как определяется ставка?

- Ставка рождается тогда, когда ритейлер делает прогноз по товарообороту в конкретной локации и делает вывод, какую долю по его бизнес-модели он сможет заплатить торговому центру в качестве аренды, а торговый центр просчитывает какой трафик принесет ему оператор и какую аудиторию. Дальше идет переговорный процесс по сближению позиций. Я веду к тому, что арендные ставки не являются догмой. Это в любом случае сложный инструмент, который вырабатывается в процессе диалога. Уровень ставок будет зависеть от той экономической ситуации, которая сложится в сфере потребления населения. Если розничная торговля будет рассчитывать на то, что они создадут хороший оборот, соответственно будут высокие ставки по аренде. Если их прогнозы будут низкие или средние, соответственно и ставки будут сокращаться. По большому счету, все зависит от покупательской способности. Мы готовы к поиску взаимовыгодных решений. Торговые центры, в первую очередь, заинтересованы в том, чтобы предложение было интересно покупателю. Это звенья одной цепи. Если проект или магазин интересен – люди приходят, покупают и возвращаются. Если что-то из этого не работает, то вся схема функционирует неэффективно либо она не долговечна. Торговые центры, в первую очередь, заинтересованы в качественном наполнении, и чтобы розница отвечала потребностям покупателей. Мы готовы к гибким решениям.

- А государство?

- Есть примеры в некоторых регионах по совместной работе власти и бизнес-объединений. Пока никаких готовых решений не предлагается. Со своей стороны мы будем формировать повестку и обозначать, какие меры могли бы нам помочь. Бесспорно, поддержка, для отрасли жизненно необходима. Рынок устроен так, что многие объекты коммерческой недвижимости имеют сетевой характер. Ими управляют структуры, в портфеле которых десяток объектов коммерческой недвижимости. Такие крупные лоты более интересны для крупных партнеров, потому что они имеют дело сразу с группой компаний. На этом фоне отдельным торговым объектам достаточно сложно вести подобную работу, потому что она проходит на другом уровне принятия решений. В этом вопросе очень ценно участие общественных отраслевых союзов, которые должны помогать налаживать контакт с крупными компаниями, которые еще не представлены в России. Мы рассчитываем приступить к решению этих задач в самом ближайшем времени.  

Беседовал Александр Лобецкий