Екатерина Авдеева: «Ужесточение политики ЦБ по выдаче необеспеченных кредитов для получения ипотеки – рациональный вектор»

Вчера мы писали о том, что в России стало сложнее получить ипотеку с минимальным взносом. Эту ситуацию для нашего издания прокомментировала член Генерального совета «Деловой России», руководитель Экспертного центра по уголовно-правовой политике и исполнению судебных актов Екатерина Авдеева:

«Ужесточение политики Центрального банка (ЦБ) по выдаче необеспеченных кредитов для получения ипотеки – правильный и рациональный вектор. Объем ипотечного долга в целом по стране в 2022 году сократился на 6% – до 54,9 млрд рублей, а за год, с апреля 2021 года по апрель 2022 года, уменьшился на 15%, или 9,9 млрд рублей. Несмотря на относительную устойчивость ипотечного портфеля к макроэкономическому шоку от санкционного давления, дефолты заемщиков по-прежнему распространены и имеют критическое значение. 

В случае, если речь идет об ипотеке, право на неприкосновенность единственного жилья не распространяется, иными словами, лицо остается без средств и недвижимого имущества. Средства, вырученные от реализации ипотечной квартиры, пойдут на погашения долга перед залогодержателем. Если имеются иные кредиторы, они получат деньги лишь в случае, когда они остаются после удовлетворения требований первого.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру критичнее, чем предлагаемая сегодня ЦБ возможность заемщику выработать устойчивую финансовую дисциплину и практику откладывать денежные средства в период сбора адекватного первоначального взноса. Безусловно, это несколько откладывает во времени приобретение такого жилья, но в долгосрочной перспективе снижает количество дефолтов. 

На сегодняшний день в случае просроченной задолженности нет ограничений не только на изъятие жилья, но и на его последующую продажу с торгов. Реализация такого недвижимого имущества начинается с дисконта в 20%. Если заемщик заплатил первоначальный взнос, например, в 10%, непродолжительное время погашал ипотеку и просрочил платежи на раннем этапе, то существует большой риск того, что после просрочки будет выслано итоговое требование, а пока пройдут судебные процессы, жилье может как подорожать, так и подешеветь, поэтому цена может быть ниже чем на 20%. Более того, если ипотечное жилье не продано с торгов с дисконтом 20%, происходит дальнейшее снижение. В данном случае заемщик может остаться и без жилья, и без компенсаций, а главное – он останется должен значительную сумму кредитной организации, что с большей долей вероятности приведет его к банкротству. 

Стоит отдельно отметить потенциально опасные стратегии, когда заемщики берут потребительские кредиты для внесения первоначального взноса, а потом ипотечные обязательства. Финансовая нагрузка и риски настолько велики в части выхода на просрочку, что эту пагубную тенденцию необходимо пресекать.

Раньше расчет показателя долговой нагрузки (Debt Service-To-Income (DSTI) Ratio) был менее жестким, допускался процент в 50% и даже выше. Конечно, для ипотечных кредитов долговая нагрузка должна быть значительно ниже, так как если в домохозяйстве остается менее 50% доходов, это становится непосильным бременем для семьи и создает серьезные риски в случае потери работы даже на несколько месяцев. По статистике, задолженность российской семьи в 2022 году по сравнению с 2021 годом выросла с 21,3% до 26,1%. Речь идет не об ухудшении положения заемщиков, а о разумном подходе к вступлению в долгосрочные отношения с кредитной организацией при получении ипотечного кредита, оценке всех финансовых рисков и своих возможностей.

Таким образом, стратегия Центрального банка направлена на снижение количества необдуманных, преждевременных ипотечных кредитов, до того момента, когда заемщик к этому действительно финансово готов. Более того, заемщику рекомендуют, помимо первоначального взноса, иметь финансовые резервы еще на несколько месяцев для выплаты кредита.

В части защиты прав ипотечных заемщиков уже сделаны большие шаги. В частности, законодательно отрегулирован вопрос защиты прав заемщиков, которые берут залоговые кредиты для личных нужд, и отдельно – ипотечных заемщиков. 

Вместе с тем полагаем необходимым поднять вопрос ограничения взыскания изымаемого объекта недвижимости для заемщиков-физических лиц. Корректировки правоприменительной практики в случае ипотечного кризиса должны быть проработаны государством совместно с Центральным банком. При этом важно определить механизмы разграничения реальных и мошеннических ипотечных схем. Санация ответственности единственным ипотечным жильем должна быть направлена на защиту добросовестных граждан и содержать в себе неотвратимость наказания за противоправные действия».

Александр Лобецкий