Екатерина Авдеева: «Использование токенов на покупку жилья ставит важнейшие проблемы регулирования»

Предложения по покупке токенов на часть стоимости объектов недвижимости могут появиться на российском рынке уже в следующем году. Руководитель Экспертного центра по уголовно-правовой политике и исполнения судебных актов «Деловой России» Екатерина Авдеева оценила перспективы и риски механизма, связанного с инвестированием в недвижимость через покупку токенов:

 - Развитие цифровых активов и расширение области применения цифровой валюты – это, безусловно, шаг вперед. Инвестиционная привлекательность, скорость транзакций, рост ликвидности и доходности представляют особый интерес для сферы строительства. Озвученный механизм дает возможность для выхода на рынок мелких инвесторов тем, кто сегодня не имеет достаточно средств, чтобы приобрести весь объект. Одновременно это будет стимулом для строительной отрасли и окажет существенную поддержку спроса. 

Тем не менее в связи со слабым нормативным регулированием и отсутствием сложившейся судебной практики токенизация жилья может обладать свойствами криминогенного характера. Важно учесть и то, что лица, которые будут инвестировать токены в жилье, все-таки зачастую не обладают достаточной финансово-правовой грамотностью. Знают ли они все тонкости и правила регулирования цифровой валюты? Какие регламенты применяются к такому типу инвестирования? Как защитить свои права в случае банкротства компании? 

При определении правовой судьбы токенов на жилье необходимо разделить активы на цифровые и токенизированные. Вопросы цифровых финансовых активов регулируются федеральным законом от 31.07.2020 № 259-ФЗ и отнесены к группе цифровых прав (ст. 141.1 ГК РФ). Они могут участвовать в сделках с недвижимостью, но токенами являются не будут. Токенизированные активы, в свою очередь, не находятся в прямом правовом поле законодательства РФ и не могут регулироваться общими положениями о цифровых правах и активах. 

Между тем отношения по договору брокерского обслуживания определяются положениями закона «О рынке ценных бумаг». Здесь речь идет о рисковой деятельности и сделках, с помощью которых можно извлечь доход, то есть клиент, заключивший брокерский договор, уже не будет считаться потребителем. Речь идет об инвесторе, который несет ответственность за совершенные им действия.

Важным также является вопрос привлечения токенов в конкурсную массу должника. С точки зрения принципов разумности и добросовестности их следует считать имуществом, так как они обладают свойствами персонализированной принадлежности наравне с другими объектами гражданских прав. Однако, ввиду отсутствия четких регламентов, вопросы квалификации могут зависеть от множества факторов, в том числе индивидуальных, решаемых в судебном процессе.

Таким образом, использование токенов на покупку жилья ставит важнейшие проблемы регулирования новых финансовых инструментов. Для того, чтобы обеспечить единообразное понимание и отсутствие правовых рисков, необходимо обеспечить хорошее информационное поле с четким пошаговым регламентом. На сегодняшний день речь идет о разработке доступной памятки, которая будет верифицирована компетентными органами. В долгосрочной перспективе представляется важным провести большой объем аналитической и правотворческой работы на пути становления правовой политики России в сфере оборота цифровых финансовых сущностей, и Экспертный центр «Деловой России» готов активнейшим образом включиться в эту работу.

Подробности этой темы читайте в материале нашего издания.

Александр Лобецкий